povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2018.pdf

 

POROČILO O SLOVENSKEM TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN 2018

 

 

MAKROEKONOMSKI OKVIR

 

Gospodarska rast

Slovenija je v letu 2018 beležila visoko 4,1% gospodarsko rast.  Po napovedi UMAR se bo relativno visoka gospodarska rast nadaljevala tudi v letu 2019 in v nekoliko manjšem obsegu v prihodnjih letih.

  • Nižja gospodarska rast bo predvsem posledica nižjega tujega povpraševanja in s tem povezane nižje rast izvoza.
  • Pričakuje se povišanje stroškov dela
  • Rast uvoza se bo ob razmeroma visoki rasti domače potrošnje umirjala.
  • Rast investicijska dejavnost se bo na vseh segmentih nadaljevala.
  • Prav tako se bo nadaljevala rast državne potrošnje

Zaposlenost

Rast zaposlenosti se bo predvsem pod vplivom demografskih sprememb postopno umirjala - kljub rahlo višji stopnji aktivnosti in zaposlovanju tujih državljanov.

Rast plač se bo ob ugodnih gospodarskih gibanjih in izrazitejšem pomanjkanju usposobljenih delavcev v prihodnjih letih krepila. Pričakuje se tudi rast plač v javnem sektorju (sprostitve ukrepov s področja zadrževanje rasti plač).

 

Inflacija

Inflacija bo v naslednjih letih nekoliko presegla 2%. K višjim cenam bosta prispevala pred-vsem zvišanje cen nafte in postopna krepitev rasti cen storitev.

 

 

Izdana gradbena dovoljenja

Po rekordnem povečanju gradbenih dovoljen merjeno na enoto površine nestanovanjskih oz. poslovnih stavb v letu 2016, se je število izdanih  gradbenih dovoljenj v letu 2018 zmanjšalo za 7,8%.  Za primerjavo: v istem obdobju se je število gradbenih dovoljen za stanovanjske stavbe povečalo za 11,8%.

 

Vrednost gradbenih del

Vrednost gradbenih del nestanovanjskih oz. poslovnih stavb se je v letu 2018 ponovno občutno povečalo in sicer za 19,1%. Zaradi zmanjšanja izdanih dovoljenj v letu 2018 pa lahko pričakujemo nižjo rast oz. vrednost gradbenih del v prihodnjih letih.

 

Obrestne mere

Povprečne obrestne mere so se v letu 2018 zvišale, vendar ostajajo na nizki ravni. Fiksne obrestne mere za nova posojila pravnim osebam nad 1 mio.€ so v letu 2018  glede na zavarovanje in ročnost (od 1 do 10 let) znašale med 1,7% in 2,5%.

 

 

PISARNIŠKI PROSTORI

 

      Ljubljana  Maribor 
NAJEM   2017 2018 2017 2018
EVIDENTIRANI POSLI          
  Povprečna najemnina €/m2/mes 9,8 10,9 5,9 7,1
  Število najemnih poslov število 932 830 139 110
  Skupna površina najemnih poslov m2 124.000 87.000 8.100 6.900
  Posli za nedoločen čas % 22% 25% 60% 52%
  Povprečna doba najema mesecev 17 19 19 23
PONUDBA          
  Povprečna oglaševana najemnina €/m2/mes 10,2 10,7 9,5 10,2
  Število oglasov število 876 662 77 84
  Povprečna oglaševana površina m2 242.000 199.000 22.000 21.000

 

Daleč največ najemnih transakcij je v segmentu najema pisarniških prostorov. Mesečne najemnine so se v Ljubljani v letu 2018 dvignile za ca. 1 €/m2 oz. 10% kar nakazuje, da cene poslovnih nepremičnin z zamikom sledijo rasti cen stanovanjskih nepremičnin. Enak trend je možno zaslediti v Mariboru, kjer so se mesečne najemnine pisarn v istem obdobju tudi dvignile za ca. 1 €/m2.

Istočasno se število sklenjenih najemnih poslov zmanjšuje, tako v Ljubljani kot tudi v Mariboru. Povprečna najemna pogodba je sklenjena za razmeroma majhno površino - v Ljubljana za ca. 100 m2, v Mariboru pa še za tretjino manj. Povprečna doba najema se počasi zvišuje.

Enaki trendi so vidni na strani ponudbe: oglaševane cene oddaje se zvišujejo ob sočasni nižji ponudbi v primerjavi z letom 2017. Trenda sta identična tako v Ljubljani kot tudi v Mariboru. V povprečju se oglašuje ca. 2 krat več prostorov za oddajo, kot se jih letno odda v najem. To kaže na presežek ponudbo - vendar predvsem starejših pisarniških prostorov. V Ljubljani še vedno primanjkuje sodobnih pisarniških prostorov po zmernih cena na dobro dostopnih lokacijah.

 

      Ljubljana   Maribor  
PRODAJA   2017 2018 2017 2018
EVIDENTIRANI POSLI          
  Povprečna prodajna cena €/m2 1.380 1.390 430 620
  Število prodajnih poslov število 177 127 38 34
  Skupna površina prodajnih poslov m2 50.000 35.000 12.800 4.900
  Promet mio.€ 69,4 47,9 5,6 3,0
PONUDBA          
  Povprečna oglaševana cena €/m2 1.340 1.390 670 700
  Število oglasov število 247 217 47 49
  Povprečna oglaševana površina m2 98.000 92.000 20.000 24.000
  Vrednost oglaševanih prodaj mio.€ 130,6 127,8 13,3 17,0

 

Obseg transakcij s pisarniškimi prostori je bistveno nižje kot oddaj v najem. Očitno podjetja dajejo prednost najemu prostorov pred nakupom. Povprečna velikost prodaje pisarniških prostorov v Ljubljani je 280 m2 in je nekoliko višja od primerljive prodaje v Mariboru.

Cene pisarniških površin v Ljubljana v letu 2018 so podobne cenam iz leta 2017, medtem ko so se cene v Mariboru zvišale. Promet s pisarniškimi prostori se je v obeh mestih znižal.

Na strani oglaševane ponudbe je situacija podobna: oglaševane ceno v Ljubljani ostajajo nespremenjene, v Mariboru so se nekoliko povišale. Cene pisarniških prostorov v Mariboru še vedno močno zaostajajo za Ljubljanskimi.

 

 

TRGOVSKI PROSTORI

 

      Ljubljana  Maribor 
NAJEM   2017 2018 2017 2018
EVIDENTIRANI POSLI          
  Povprečna najemnina €/m2/mes 15,3 14,9 5,7 6,2
  Število najemnih poslov število 162 129 24 30
  Skupna površina najemnih poslov m2 16.600 18.900 6.200 9.900
  Posli za nedoločen čas % 61% 47% 42% 60%
  Povprečna doba najema mesecev 25 29 22 32
PONUDBA          
  Povprečna oglaševana najemnina €/m2/mes 13,0 13,8 6,4 6,2
  Število oglasov število 52 57 21 17
  Povprečna oglaševana površina m2 8.000 9.600 3.400 2.400

 

Iz podatkov je razvidno, da je trg trgovskih nepremičnin razmeroma stabilen:  povprečna realizirana najemnina v Ljubljani ostaja nespremen-jena pri ca. 15 €/m2.  Tudi obseg najemniških poslov v Ljubljani ostaja razmeroma stabilen.  Obseg novih najemnih poslov trgovskih prostorov v Mariboru pa je podobno kot pri pisarniških prostorih v primerjavi z Ljubljano bistveno nižji. Statistika za leto 2018 za Maribor kaže sicer na zvišanje najemnin za trgovske prostore ter povečan obseg sklenjenih najemnih pogodb. Najemnine so pričakovano najvišje za manjše prostore v večjih nakupovalnih središčih in v starem mestnem jedru Ljubljane, le-te ki lahko dosežejo tudi ceno 100, v Mariboru pa do maksimalno 50 €/m2.

Bolj intenzivno se oglašujejo trgovski prostori na slabših lokacijah, ki se težje oddajo v najem - zato so povprečne oglaševane najemnine nižje od dejansko doseženih.

Največji najemni posel v letu 2018 v Ljubljani je bil oddaja trgovskih prostorov na Ameriški cesti v BTC: 480 m2 je bilo oddanih po 85 €/m2. Sledi oddaja 2.300 m2 trgovskih prostorov na Brnčičevi cesti po ceni 7,8 €/m2. Največja najemna transakcija v Mariboru pa je bila oddaja prodajnega salona na Avtomobilski ulici velikosti 1.160 m2 po ceni preko 10€/m2.

 

      Ljubljana  Maribor 
PRODAJA   2017 2018 2017 2018
EVIDENTIRANI POSLI          
  Povprečna prodajna cena €/m2 1.500 1.620 330 730
  Število prodajnih poslov število 47 47 13 22
  Skupna površina prodajnih poslov m2 5.800 4.200 6.400 2.700
  Promet mio.€ 8,7 6,8 2,1 2,0
PONUDBA          
  Povprečna oglaševana cena €/m2 2.060 2.020 650 830
  Število oglasov število 40 38 29 31
  Povprečna oglaševana površina m2 9.100 6.400 6.600 5.000
  Vrednost oglaševanih prodaj mio.€ 18,7 13,0 4,3 4,1

 

Realizirane in oglaševane prodajne cene trgovskih nepremičnin v Ljubljani ostajajo stabilne, v Mariboru pa so podatki zaradi nizkega števila poslov s trgovskimi prostori manj zanesljivi. Večje transakcije s trgovskimi nepremičninami niso vedno zajete v predmetni statistiki.

Največja evidentirana transakcija v Ljubljana v letu 2018 je bila prodaja 165 m2 trgovskih površin  na Cankarjevem nabrežju 1  po ceni 4.800 €/m2 oz. 790.000€. Drugih večjih prodaj ni bilo evidentiranih. V Mariboru je bila največja transakcija vredna 470.000 € - prodaja 765m2 trgovskih površin na Jadranski cesti.

 

 

INDUSTRIJSKI PROSTORI

 

      Ljubljana  Maribor 
NAJEM   2017 2018 2017 2018
EVIDENTIRANI POSLI          
  Povprečna najemnina €/m2/mes 3,9 5,2 1,5 1,9
  Število najemnih poslov število 72 74 63 64
  Skupna površina najemnih poslov m2 35.000 25.000 75.000 81.000
  Posli za nedoločen čas % 21% 19% 13% 23%
  Povprečna doba najema mesecev 21 16 30 11
PONUDBA          
  Povprečna oglaševana najemnina €/m2/mes 5,3 5,5 4,0 3,4
  Število oglasov število 102 84 16 15
  Povprečna oglaševana površina m2 72.000 84.000 14.000 14.000

 

Trend rasti najemnin je viden tudi v segmentu industrijskih prostorov.  V Ljubljani so se najemnine zvišale za ca. 0,5 €/m2 oz. ca 10%, enak trend je opaziti v Mariboru. Najemnine v Ljubljani tako ostajajo za ca. tri krat višje od najemnin industrijskih prostorov v Mariboru.

Podobno kot v segmentu pisarniških prostorov, pa se je obseg oddaj industrijskih prostorov v letu 2018 v Ljubljani zmanjšal, v Mariboru pa nekoliko povečal. Zaradi ugodnih cen najemni trg industrijskih nepremičnin v Mariboru ostaja večji kot Ljubljanski. Število transakcij je nespremenjeno.

Na strani ponudbe v letu 2018 ni bilo večjih sprememb: v Ljubljani ponudba industrijskih prostorov še naprej močno presega povpraševanje (oglašuje se trikrat več industrijskih površin, kot se jih letno odda), v Mariboru pa je situacija ravno obrnjena: oglašuje se bistveno manj industrijskih nepremičnin kot se jih letno odda v najem. V Ljubljani  ostajajo oglaševane cene skoraj nespremenjene, v Mariboru pa je povprečna oglaševana najemnina v letu 2018 nekoliko nižja.  V Mariboru v letu 2018 izstopa posel oddaje industrijskih prostor  na Limbuški cesti velikosti 26.700 m2 po ceni 0,7€/m2.

 

      Ljubljana  Maribor 
PRODAJA   2017 2018 2017 2018
EVIDENTIRANI POSLI          
  Povprečna prodajna cena €/m2 580 540 160 140
  Število prodajnih poslov število 19 23 12 17
  Skupna površina prodajnih poslov m2 9.000 33.000 59.000 40.000
  Promet mio.€ 5,1 18,0 9,6 5,8
PONUDBA          
  Povprečna oglaševana cena €/m2 710 900 380 430
  Število oglasov število 46 29 21 16
  Povprečna oglaševana površina m2 32.000 26.000 28.000 18.000
  Vrednost oglaševanih prodaj mio.€ 22,7 23,6 10,8 7,6

 

Poslov z industrijskimi prostori je razmeroma malo, vsi sklenjeni posli tudi niso evidentirani - zato je prikazana statistika nepopolna in manj zanesljiva. Statistika kaže na zmeren upad cen industrijskih prostorov v Ljubljani tako kot tudi v Mariboru. Največji evidentiran posel v Ljubljani je bila prodaja industrijskega kompleksa Mladinska knjiga ob Dunajski cesti v Ljubljani velikost 11.900 m2 za ca 300 €/m2. Promet z industrijskimi prostori je verjetno zaradi bistveno nižjih cen v Mariboru večji kot v Ljubljani, kjer še vedno primanjkuje sodobnih logističnih kapacitet.

Število oglasov in oglaševana površina industrijskih prostorov se je v letu 2018 občutno zmanjšala, sočasno pa so oglaševane ceno višje. To velja za Ljubljano kot tudi za Mariboru in nakazuje, da so se v letu 2018 s trgom uskladile tudi cene industrijskih nepremičnin.

 

 

 

NAJVEČJE TRANSAKCIJE

 

  Predmet nakupa Kraj Površina stavbe Površina zemljišča Prodajalec Kupec Kupnina brez DDV [€] Datum transak.
Pisarniški Tivoli center Ljubljana 8.000 - VB Nepremičnine KD Skladi 13.000.000 apr.18
prostori Stekleni dvori - Jug Ljubljana 8.700 - Centrice KD Skladi 12.700.000 jul.18
  NPU Dimičeva Ljubljana 10.600 - HETA Delta Team 7.300.000 dec.18
  Del objekta, Trubarjeva Ljubljana 2.560 - - CGS 6.738.000 okt.18
  Stekleni dvori - Sever Ljubljana 4.700 - KD Skladi n.p. 5.738.000 apr.18
  Poslovni objekt Miklošičeva Ljubljana 4.400 - AHA Skupina, v steč. Elements Skladi 5.248.000 jan.18
  Nama, Slovenska Ljubljana 1.900 - Republika Slovenija Banka Slovenije 3.800.000 feb.18
Trgovski Trgovski centri 10x Slovenija 109.000 - Mercator Supernova Holding 116.600.000 okt.18
prostori Trgovski centri 3x  Maribor, Krško, Ptuj 22.000 - MID Group Immofinanz AG 90.500.000* nov.18
  Trgovski center - Arcadia Domžale 11.000 - MID Group KD Skladi 16.200.000 okt.18
  Trgovski center Slov. Bistrica 3.385 - CP Nepremičnine Lidl 4.500.000-5.000.000 feb.18
  Trgovski center - Velenjka Velenje 31.000 - WG Projektiranje Erste Bank - dec.18
Industrijski Območje nekdanjega Litostroja Ljubljana - 73.000 Litostroj Jeklo (DUTB) LTH Castings/Ulitki 11.500.000 nov.18
prostori Logistični objekt Goodyear Kranj 17.900 30.800 Immorent Epsilon Mlado 5.200.000 jul.18
  Industrijski kompleks, Celovška Ljubljana 2.800 13.400 A1 nepremičnine Davidov hram 5.030.000 nov.18
  Industrijski objekt, Tržaška Ljubljana 8.700 17.000 Semenarna Geoprodukt 4.500.000-5.000.000 okt.18
  Industrijski objekt, Limbuška Maribor 31.000 53.800 Pololes pohištvo,v steč. Gorenje 3.675.000 jun.18
  Mladinska knjiga, Dunajska Ljubljana 11.900 4.900 Elsner Glen 3.650.000 apr.18
  Inudstrijski prostori, Brnčičeva Ljubljana 5.450 3.400 Nep Trade n.p. 3.494.000 maj.18
  Industrijski objekt Pivka 8.700 32.100 Verde Proizvodnja RZ Pellets 3.178.000 feb.18
Hoteli San Simon Resort Izola 406ležišč   Hoteli Bernardin KAD/Modra zavaroval. ca.10.000.000 nov.18
  Hotelski del Šumija Ljubljana 151 sob   KD Kvart Brtprule 9.000.000 sep.18
  City Hotel Ljubljana 204 sob   Elephant Group Družini Tatić/Sikima n.p. apr.18
Parkirne hiše Parkirna hiša Šentpeter Ljubljana 472 PM - Reitenburg List Slopark 14.550.000 feb.18
  Parkirna hiša City Maribor 810 PM - F City GMG Naložbe 4.500.000 jun.18
  Parkirna hiša Modri Kvadrat Ljubljana 396 PM - Parks 1 Nakamoto investicije n.p. apr.18
Ostalo Marina Portorož Portorož - - DZS Avantura Holding/Glen ca.21.000.000 okt.18
  Arena Bonifika, deli objekta Koper 7.300 - - n.p. 3.809.000 apr.18
  Golf igrišče Cubo Smlednik 1.800 41.900 Sberbank Cubo Golf 3.739.000 apr.18
  Stanovanjska hiša Golovec Ljubljana 900 3.100 Fizična oseba Fizična oseba 3.142.500 jul.18
Zemljišča Zemljišče ob Šmartinski cesti Ljubljana - 12.700 Imobilia GBK Kostak 4.130.000 maj.18
  Zemljišče poslovna cona Brnik Brnik - 57.600 Raiffeisen Leasing Iskra mehanizmi 4.034.000 nov.18
  Zemljišče ob Šmartinski cesti Ljubljana - 6.200 Zavarovalnica Triglav Trgograd 3.771.000 jul.18
  Zemljišče pri Celovških dvorih Ljubljana - 7.000 DUTB Corwin 2.700.000 mar.18
                 
*Cena vključuje 8 centrov v Sloveniji, Hrvaški in Srbiji s skupno površino 68.000m2      
Vir: Trgoskop, Zemljiška knjiga, Dnevni tisk, GURS, interni viri            

 

V Sloveniji je bilo leto 2018 relativno veliko večjih nepremičninskih  transakcij. Največje transakcije so se zgodile na področju trgovskih centrov: izstopa transakcija nakupa 10 Mercatorjevih nakupovalnih centrov po principu sale&lease back s strani Supernova Holding za ceno 116 mio.€. Sledita nakupa 8 nakupovalnih centrov s strani skupine Immofinaz in nakup nakupovalnega centra Arcadia s strani KD Skladov.

Sicer so bili  slovenski nepremičninski skladi s KD Skladi na čelu v letu 2018 zelo aktivni,  le-ti so investirali v več investicijskih nepremičnin s fiksnim denarnim tokom. Na trgu so se kot pomembni investitorji prvič pojavili tudi IT/kripto podjetja, ki so svoje presežke vlagala v nepremičnine (Mlado, Brtprule, Nakamoto,...). Hit leta so bili tudi nakupi večjih parkirnih hiš v Ljubljani in Mariboru.

Pomembni investitorji so bila tudi podjetja s tujim lastništvom (Supernova Holding, Immofinanz, Elements Skladi, List Slopark, Corwin, Cubo Golf), ki so pretežno vlagala v investicijske nepremičnine in manj v razvojen projekte. Investicij v nakup zemljišč za razvoj novih projektov je bilo razmeroma malo.

Kar nekaj podjetji je tudi kupovalo nepremičnine (predvsem industrijske)  za lastne potrebe oz. svojo osnovno dejavnost, npr. LTH Castings/Ulitki, Geaprodukt, Gorenje ipd.

Največja zabeležena transakcija stanovanjske hiše je bila prodaja stanovanjske hiše na Golovcu za ceno preko 3 mio.€.

 

 

VIRI IN METODOLOGIJA IZRAČUNA

 

-„Evidentirani posli“ so povzeti po evidenci trga nepremični preko aplikacije Trgoskop.

-Vsi posli so prečiščeni, neprimerljivi posli so izločeni.

-Upoštevane so samo transakcije na prostem trgu vključno s prostovoljnimi javnimi dražbami.

-V najemnih poslih so zajeti vsi primerljivi najemni posli: z in brez obratovalnih stroškov ter opremljeni in neopremljeni.

-Vse vrednosti so brez DDV.

-Upoštevane so evidentirane „pogodbene površine“. Parkirišča, arhivi, skladišča in druge pomožne površine so pri statistiki pisarniških prostorov prilagojene s faktorjem 0,5.

-Posredne prodaje nepremičnin preko prodaj deležev družb niso zajete (niso predmet evidence trga nepremičnin).

-„Ponudba“ je povzeta na koncu vsakega polletja po javno objavljenih oglasih spletnega portala www.nepremicnine.net.

-Morebitni večkratni/ponavljajoči oglasi iste nepremičnine niso izločeni.

Informacije vsebovane v tem poročilu so pridobljene iz virov za katere menimo, da so zanesljivi. RE/MAX Commercial ne more prevzeti odgovornosti za njihovo pravilnost. Uporabnikom poročila svetujemo, da se pred sprejemanjem odločitev na osnovi tega poročila posvetujejo s strokovnjaki.

 

LJUBLJANA, MAREC 2019

 

 

povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2018.pdf

 

 

 

Vaš partner za

poslovne nepremičnine

RE/MAX Commercial

RMC, poslovne nepremičnine, d.o.o.

Dimičeva ulica 13, stavba GZS

1000 Ljubljana

 

T: +386 1 589 83 86

Izvedba: 5ka.Agencija | Izjava o varovanju osebnih podatkov | Dostop do vaših osebnih podatkov