MAKROEKONOMSKI OKVIR
Pandemija COVID-19 v kombinaciji s strogimi zdravstvenimi in zaščitnimi ukrepi je v letu 2020 močno prizadela gospodarsko aktivnost. Ukrepi so v Sloveniji povzročili izrazit padec gospodarske aktivnosti zaradi zaustavitve poslovanja nenujnih storitvenih dejavnosti ter otežene aktivnosti ostalih storitvenih dejavnosti vključno z industrijo. Za omilitev negativnih posledic epidemije so bili na nacionalni ravni ter v okviru ECB in Evropske komisije sprejeti obsežni paketi ukrepov, usmerjeni v blaženje izpada prihodkov gospodarstva in prebivalstva, zagotavljanje likvidnosti in podporo pri ponovnem okrevanju gospodarske aktivnosti.
Gospodarski upad v letu 2020 je dosegel 5,5%, gospodarska aktivnost pa naj bi šele leta 2022 dosegla raven pred epidemijo. Najbolj prizadeta je bila zasebna potrošnja, kar je privedlo do kopičenja prisilnih prihrankov. Občutno je padel tudi obseg investicij. Državni ukrepi za omilitev krize so močno povečali državno potrošnjo.
Pričakuje se hitro okrevanje predvsem gradbeništva, ker bo rast investicij spodbujena z dodatnimi EU sredstvi. Storitveni sektor bo okreval počasneje.
Kljub sprejetju interventnih ukrepov za ohranjanje delovnih mest se je v letu 2020 brezposelnost povečala na 5,1%. Povečanje brezposelnosti se pričakuje tudi v letu 2021.
Upad gospodarske aktivnosti in zmanjšano povpraševanje v letu 2020 vplivata tudi na cenovna gibanja (negativna inflacija -1,1%), postopno rast cen tako pričakujemo šele v naslednjem letu. Na znižanje cen v letu 2020 so predvsem vplivale nižje cene energentov.
Število izdanih gradbenih dovoljenj za stanovanjske in nestanovanjske stavbe se že četrto leto zapored zmanjšuje. Površina stanovanjskih stavb, za katero so bila izdana gradbena dovoljenja, se je sicer povečalo za 5%, za nestanovanjske pa zmanjšalo za 10%. Povečanje površin stanovanjskih stavb, za katero so bila izdana gradbena dovoljenja, gre predvsem na račun večjega števila načrtovanih stanovanjskih enot v večstanovanjskih stavbah.
Podatki o dokončanju stavb za leto 2020 še niso na voljo. V letu 2019 se je znatno povečalo dokončanje stanovanjskih površin (+10%), kot tudi nestanovanjskih površin (+8%). Od tega tri četrtine predstavljajo enostanovanjske hiše. Največ dokončanih stanovanje je bilo v osrednjeslovenski regiji.
V letu 2020 je bil zaznan upad fiksnih obrestnih mer, tako za stanovanjske kredite (iz 2,7% na 2,4%) kot tudi za dolgoročne kredite pravnim osebam v vrednosti nad milijon evrov (iz 1,8% na 1,6%). Razlog so že omenjene nižje investicije in posledično manjše povpraševanje po kreditih ob sočasnem povečanem (prisilnem) varčevanju.
PISARNIŠKI PROSTORI
Ponudba
Povprečna starost pisarniški prostorov je približno 50 let. Na trgu primanjkuje sodobnih prostorov z dobro prometno povezavo, parkirnimi mesti in nizkimi obratovalnimi stroški. Ponudba za najem pisarniških prostorov daleč presega ponudbo ostalih poslovnimi prostorov: število oglasov za najem pisarn v Ljubljani za več kot štirikrat presega število oglasov za trgovske in industrijske prostore skupaj. Povprečna oglaševana površina pisarn je 235 m2.
V letu 2020 je bil zgrajen in dan v uporabo pisarniški objekt ob Dunajski cesti. V letu 2021 bodo na voljo novi poslovni objekti v poslovni coni Črnuče in na Cesti dveh cesarjev. Na razpolago so še večinoma nevseljeni poslovni prostori v Situli. Načrtuje se tudi gradnja večjega sodobnega poslovnega objekta ob Vilharjevi cesti Slovaškega investitorja Corwin.
Povpraševanje
V povprečju se v Ljubljani najemajo pisarniški prostori velikosti 107 m2, v Mariboru pa 80 m2. Med vsemi nepremičninskimi posli se daleč največ sklepajo posli za najem pisarniških prostorov (preko 500 letno v Ljubljani). Povprečna doba najema je cca. leto in pol. Največji evidentirani najemni posli s pogodbeno površino cca. 2.000 m2 so bili realizirani v Ljubljana ob Kržičevi ulici, Dunajski cesti in Brnčičev ulici po najemninah med 10 in 12 €/m2. Največji evidentiran posel v Mariboru je oddaja cca. 1.000 m2 po ceni 3,7 €/m2. V Ljubljani je bilo leta 2020 evidentiranih 15% manj najemov pisarniških površin kot v letu prej.
Institucionalni investitorji še vedno redno povprašujejo po večjih pisarniških površinah z dolgoročnimi najemniki z dobro boniteto.
Najemnine in prodajne cene
Povprečne mesečne najemnine pisarn v Ljubljani so se v letu 2020 znižale za cca. 6%, v Mariboru za 25%. Število najemnih poslov in najemnine so sicer v upadanju že drugo leto zapored. Povprečne mesečne najemnine pisarniških prostorov glede na kvaliteto pisarn so okvirno:
Mesečne najemnine €/m2 |
| Ljubljana | Maribor |
Najkvalitetnejše pisarne (A) |
| 14-20 | 9-10,5 |
Povprečne pisarne (B) |
| 10-12 | 5-7 |
Pisarne slabše kakovosti (C) |
| 4-8 | 2-5 |
Povprečne prodajne cene pisarn v Ljubljani so se znižale na 1.150 €/m2 oz. za 18% v primerjavi s prejšnjim letom, v Mariboru pa ostajajo cene nizke 640 €/m2 oz. so povečala za 8%. Nezasedenost ocenjujemo med 5% in 20%, glede na kakovost in lokacijo prostorov.
TRGOVSKI PROSTORI
Ponudba
Veliki trgovski objekti so bili pretežno zgrajeni v zadnjih 20 let. Po nekaterih ocenah je Slovenija v primerjavi z Evropo glede trgovskih površin na prebivalca še vedno pod povprečjem. Nakupovalni centri so v pretežni lasti velikih trgovskih verig ali nepremičninskih skladov. Javno se oglašuje zelo malo kvalitetnih trgovskih površin. Trenutno je v ponudbi portfelj trgovskih centrov Tuš, s katerimi je bilo v zadnjih letih sklenjenih kar nekaj transakcij.
V letu 2020 sta bila zgrajena velika nakupovalna centra Aleja v Šiški s površino 32.000 m2 in IKEA podobne velikosti v BTC. Otvoritev IKEA se pričakuje v kratkem. Načrtovana je tudi razširitev nakupovalnega centra Supernova na Rudniku za dodatnih 34.000 m2.
Povpraševanje
Največji povpraševalci po trgovskih prostorih so uveljavljeni domači in tuji trgovci. Najemne pogodbe, predvsem v trgovskih centrih, so sklenjene za daljše časovno obdobje (od 5 let do 15 let in več) in niso vedno zajete v javno dostopnih statistikah.
Glede na evidentirane najemne posle znaša povprečni najem trgovskega prostora v Ljubljani 200 m2, v Mariboru pa 400 m2. Največji evidentirani najemni posli trgovskih površin so bili sklenjeni v Trgovskem centru na Bratislavski cesti in sicer 14 poslov skupne površine 7.900 m2 po povprečni najemnini 10 €/m2 oz. med 7 in 50 €/m2, odvisno od velikost prostora. Največji evidentiran najemni posel v Mariboru je bil sklenjen za najem 2.500 m2 trgovskih prostorov v centru mesta (Grajski trg) po ceni 3,3 €/m2.
Najemnine in prodajne cene
Najemnine za trgovske prostore so bile v Ljubljani nekoliko nižje v primerjavi z lanskim letom. V Mariboru pa je statistično gledano padec najemnin trgovin dosegel 30%. Višina najemnin je močno odvisno od velikosti prostorov. Okvirne najemnine trgovskih prostorov so:
Mesečne najemnine €/m2 | Ljubljana | Maribor | |
Nakupovalni centri |
| 8-40 | 4-18 |
Središče mesta |
| 10-30 | 4-12 |
Slabše lokacije |
| 4-10 | 3-5 |
V letu 2020 je bilo s Sloveniji prodanih večje število Tuševih nakupovalni centrov (glej Največje transakcije). Povprečne prodajne cene so bile v Ljubljani 1.200 €/m2 in v Mariboru 740 €/m2. Nezasedenost v sodobnih trgovskih centrih ostaja majhna. Najvišja prodajna cena v Ljubljana je bila dosežena za prodajo manjšega trgovskega prostora velikosti 33 m2 na Kongresnem trgu po ceni 4.700 €/m2, najvišja v Mariboru pa 2.500 €/m2 (24 m2, Vetrinjska ulica).
INDUSTRIJSKI PROSTORI
Ponudba
V Ljubljani zaradi dragih zemljišč primanjkuje sodobnih industrijsko skladiščnih prostorov. Skladiščni prostori so praviloma v lasti uporabnikov objektov. Možnost najema večjih površin sodobnih skladišč skoraj ni. Obstoječi industrijski prostori v Ljubljani so večinoma funkcionalno zastareli (povprečna starost je cca. 50 let). Večino novogradenj je lociranih izven Ljubljana v bližini avtocestnih priključkov: Brnik, Grosuplje, Arja Vas, Komenda, Naklo ipd. V Sežani je načrtovan največji logistični center velikosti 125.000 m2.
Povpraševanje
Povprečna površina v Ljubljani oddana v najem je bila 630 m2, v Mariboru pa 900 m2. Največji najemni posel je bil evidentiran v Zeleni jami v Ljubljani: najem skladišče velikosti 11.500 m2 po najemnini 3,6 €/m2. V Mariboru je bila največja transakcija oddaja 3.000 m2 po 2,5 €/m2. Površina najetih industrijskih površin se v Ljubljani zadnja leta povečuje, v letu 2020 se je povečala za 20%. Za primerjavo se v Mariboru število najemnih poslov in najete površine industrijskih površin zmanjšujejo. Obseg prodaja industrijskih prostorov upada že več leta zapored.
Najemnine in prodajne cene
Povprečne dosežene najemnine industrijskih prostorov v Ljubljani znašajo 4,9 €/m2, v Mariboru 2,4 €/m2. Podobne najemnine so bile realizirane tudi v preteklih letih. Povprečne najemnine industrijskih prostorov so v rangu:
Mesečne najemnine €/m2 | Ljubljana | Maribor | |
Sodobni skladiščni prostori |
| 6-8 | 4+ |
Povprečni skladiščni prostori |
| 3-5 | 2-3 |
Evidentiranih transakcije je bilo v letu 2020 malo: v Ljubljani 14 in v Mariboru le 4. Največja je bila prodaja industrijskega objekta na Viču v Ljubljani velikosti 1.285 m2 po ceni 661 €/m2. Prodaje industrijskih prostorov v Mariboru v letu 2020 niso presegle površine 1.000 m2.
NAJVEČJE TRANSAKCIJE
Podobno kot lansko leto, se je največ transakcij s poslovnimi nepremičninami vršilo s trgovskimi prostori. Več trgovskih centrov v lasti Tuš Nepremičnine vrednosti več deset milijonov evrov je dobilo novega lastnika, predvsem skladov in finančnih institucij. Največja evidentirana transakcija pisarniških prostorov je bila prodaja poslovne stavbe na Dunajski cesti 151, katere novi lastnik je postal sklad iz skupine Alfi. Sledi transakcija prodaje poslovne stavbe “Slavija” v Mariboru in prodaja dveh stolpičev Dunajski kristali s strani DUTB.
Največja zabeležena prodaja industrijskih prostorov je prodaja poslovnega kompleksa Merkur v Naklem, ki ga je prevzela upnica Gorenjska banka za dobrih 13 milijonov evrov.
Največja zabeležene transakcija stavbnega zemljišča je bila prodaja zemljišča za poslovno gradnjo velikosti 1,7 ha južno ob Brnčičeve ceste. Novi lastnik je zaenkrat še neznan.
Najdražje prodane stanovanjske nepremičnine vrednosti nad 2 milijona pa sta bili dve vili na Bledu in luksuzna hiša v Šmartnem pod Šmarno goro.
Večjih transakcij s hoteli v letu 2020 ni bilo evidentiranih.
VIRI IN METODOLOGIJA IZRAČUNA:
- Makroekonomski podatki so povzeti po SURS in zimski napovedi gospodarskih gibanj UMAR (december 2020).
- „Evidentirani posli“ so povzeti po evidenci trga nepremičnin preko aplikacije Trgoskop.
- Vsi posli so prečiščeni, nelogični in neprimerljivi posli so izločeni.
- Upoštevane so samo transakcije na prostem trgu.
- V najemnih poslih so zajeti vsi primerljivi najemni posli: z in brez obratovalnih stroškov ter opremljeni in neopremljeni.
- Vse vrednosti so brez DDV.
- Upoštevane so evidentirane „pogodbene površine“. Parkirišča, arhivi, skladišča in druge pomožne površine so pri statistiki pisarniških prostorov prilagojene s faktorjem 0,5.
- Posredne prodaje nepremičnin preko prodaj deležev družb niso zajete (niso predmet evidence trga nepremičnin).
- „Ponudba“ je povzeta na koncu vsakega polletja po javno objavljenih oglasih spletnega portala www.nepremicnine.net.
- Morebitni večkratni/ponavljajoči se oglasi iste nepremičnine niso izločeni.
Informacije vsebovane v tem poročilu so pridobljene iz virov za katere menimo, da so zanesljivi. RE/MAX Commercial ne more prevzeti odgovornosti za njihovo pravilnost. Uporabnikom poročila svetujemo, da se pred sprejemanjem odločitev na osnovi tega poročila posvetujejo s strokovnjaki.
povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2020.pdf
