povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2018.pdf
POROČILO O SLOVENSKEM TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN 2018
MAKROEKONOMSKI OKVIR
Gospodarska rast
Slovenija je v letu 2018 beležila visoko 4,1% gospodarsko rast. Po napovedi UMAR se bo relativno visoka gospodarska rast nadaljevala tudi v letu 2019 in v nekoliko manjšem obsegu v prihodnjih letih.
- Nižja gospodarska rast bo predvsem posledica nižjega tujega povpraševanja in s tem povezane nižje rast izvoza.
- Pričakuje se povišanje stroškov dela
- Rast uvoza se bo ob razmeroma visoki rasti domače potrošnje umirjala.
- Rast investicijska dejavnost se bo na vseh segmentih nadaljevala.
- Prav tako se bo nadaljevala rast državne potrošnje
Zaposlenost
Rast zaposlenosti se bo predvsem pod vplivom demografskih sprememb postopno umirjala - kljub rahlo višji stopnji aktivnosti in zaposlovanju tujih državljanov.
Rast plač se bo ob ugodnih gospodarskih gibanjih in izrazitejšem pomanjkanju usposobljenih delavcev v prihodnjih letih krepila. Pričakuje se tudi rast plač v javnem sektorju (sprostitve ukrepov s področja zadrževanje rasti plač).
Inflacija
Inflacija bo v naslednjih letih nekoliko presegla 2%. K višjim cenam bosta prispevala pred-vsem zvišanje cen nafte in postopna krepitev rasti cen storitev.
Izdana gradbena dovoljenja
Po rekordnem povečanju gradbenih dovoljen merjeno na enoto površine nestanovanjskih oz. poslovnih stavb v letu 2016, se je število izdanih gradbenih dovoljenj v letu 2018 zmanjšalo za 7,8%. Za primerjavo: v istem obdobju se je število gradbenih dovoljen za stanovanjske stavbe povečalo za 11,8%.
Vrednost gradbenih del
Vrednost gradbenih del nestanovanjskih oz. poslovnih stavb se je v letu 2018 ponovno občutno povečalo in sicer za 19,1%. Zaradi zmanjšanja izdanih dovoljenj v letu 2018 pa lahko pričakujemo nižjo rast oz. vrednost gradbenih del v prihodnjih letih.
Obrestne mere
Povprečne obrestne mere so se v letu 2018 zvišale, vendar ostajajo na nizki ravni. Fiksne obrestne mere za nova posojila pravnim osebam nad 1 mio.€ so v letu 2018 glede na zavarovanje in ročnost (od 1 do 10 let) znašale med 1,7% in 2,5%.
PISARNIŠKI PROSTORI
| Ljubljana | Maribor | |||||
| NAJEM | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | ||
| EVIDENTIRANI POSLI | ||||||
| Povprečna najemnina | €/m2/mes | 9,8 | 10,9 | 5,9 | 7,1 | |
| Število najemnih poslov | število | 932 | 830 | 139 | 110 | |
| Skupna površina najemnih poslov | m2 | 124.000 | 87.000 | 8.100 | 6.900 | |
| Posli za nedoločen čas | % | 22% | 25% | 60% | 52% | |
| Povprečna doba najema | mesecev | 17 | 19 | 19 | 23 | |
| PONUDBA | ||||||
| Povprečna oglaševana najemnina | €/m2/mes | 10,2 | 10,7 | 9,5 | 10,2 | |
| Število oglasov | število | 876 | 662 | 77 | 84 | |
| Povprečna oglaševana površina | m2 | 242.000 | 199.000 | 22.000 | 21.000 | |
Daleč največ najemnih transakcij je v segmentu najema pisarniških prostorov. Mesečne najemnine so se v Ljubljani v letu 2018 dvignile za ca. 1 €/m2 oz. 10% kar nakazuje, da cene poslovnih nepremičnin z zamikom sledijo rasti cen stanovanjskih nepremičnin. Enak trend je možno zaslediti v Mariboru, kjer so se mesečne najemnine pisarn v istem obdobju tudi dvignile za ca. 1 €/m2.
Istočasno se število sklenjenih najemnih poslov zmanjšuje, tako v Ljubljani kot tudi v Mariboru. Povprečna najemna pogodba je sklenjena za razmeroma majhno površino - v Ljubljana za ca. 100 m2, v Mariboru pa še za tretjino manj. Povprečna doba najema se počasi zvišuje.
Enaki trendi so vidni na strani ponudbe: oglaševane cene oddaje se zvišujejo ob sočasni nižji ponudbi v primerjavi z letom 2017. Trenda sta identična tako v Ljubljani kot tudi v Mariboru. V povprečju se oglašuje ca. 2 krat več prostorov za oddajo, kot se jih letno odda v najem. To kaže na presežek ponudbo - vendar predvsem starejših pisarniških prostorov. V Ljubljani še vedno primanjkuje sodobnih pisarniških prostorov po zmernih cena na dobro dostopnih lokacijah.
| Ljubljana | Maribor | |||||
| PRODAJA | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | ||
| EVIDENTIRANI POSLI | ||||||
| Povprečna prodajna cena | €/m2 | 1.380 | 1.390 | 430 | 620 | |
| Število prodajnih poslov | število | 177 | 127 | 38 | 34 | |
| Skupna površina prodajnih poslov | m2 | 50.000 | 35.000 | 12.800 | 4.900 | |
| Promet | mio.€ | 69,4 | 47,9 | 5,6 | 3,0 | |
| PONUDBA | ||||||
| Povprečna oglaševana cena | €/m2 | 1.340 | 1.390 | 670 | 700 | |
| Število oglasov | število | 247 | 217 | 47 | 49 | |
| Povprečna oglaševana površina | m2 | 98.000 | 92.000 | 20.000 | 24.000 | |
| Vrednost oglaševanih prodaj | mio.€ | 130,6 | 127,8 | 13,3 | 17,0 | |
Obseg transakcij s pisarniškimi prostori je bistveno nižje kot oddaj v najem. Očitno podjetja dajejo prednost najemu prostorov pred nakupom. Povprečna velikost prodaje pisarniških prostorov v Ljubljani je 280 m2 in je nekoliko višja od primerljive prodaje v Mariboru.
Cene pisarniških površin v Ljubljana v letu 2018 so podobne cenam iz leta 2017, medtem ko so se cene v Mariboru zvišale. Promet s pisarniškimi prostori se je v obeh mestih znižal.
Na strani oglaševane ponudbe je situacija podobna: oglaševane ceno v Ljubljani ostajajo nespremenjene, v Mariboru so se nekoliko povišale. Cene pisarniških prostorov v Mariboru še vedno močno zaostajajo za Ljubljanskimi.
TRGOVSKI PROSTORI
| Ljubljana | Maribor | |||||
| NAJEM | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | ||
| EVIDENTIRANI POSLI | ||||||
| Povprečna najemnina | €/m2/mes | 15,3 | 14,9 | 5,7 | 6,2 | |
| Število najemnih poslov | število | 162 | 129 | 24 | 30 | |
| Skupna površina najemnih poslov | m2 | 16.600 | 18.900 | 6.200 | 9.900 | |
| Posli za nedoločen čas | % | 61% | 47% | 42% | 60% | |
| Povprečna doba najema | mesecev | 25 | 29 | 22 | 32 | |
| PONUDBA | ||||||
| Povprečna oglaševana najemnina | €/m2/mes | 13,0 | 13,8 | 6,4 | 6,2 | |
| Število oglasov | število | 52 | 57 | 21 | 17 | |
| Povprečna oglaševana površina | m2 | 8.000 | 9.600 | 3.400 | 2.400 | |
Iz podatkov je razvidno, da je trg trgovskih nepremičnin razmeroma stabilen: povprečna realizirana najemnina v Ljubljani ostaja nespremen-jena pri ca. 15 €/m2. Tudi obseg najemniških poslov v Ljubljani ostaja razmeroma stabilen. Obseg novih najemnih poslov trgovskih prostorov v Mariboru pa je podobno kot pri pisarniških prostorih v primerjavi z Ljubljano bistveno nižji. Statistika za leto 2018 za Maribor kaže sicer na zvišanje najemnin za trgovske prostore ter povečan obseg sklenjenih najemnih pogodb. Najemnine so pričakovano najvišje za manjše prostore v večjih nakupovalnih središčih in v starem mestnem jedru Ljubljane, le-te ki lahko dosežejo tudi ceno 100, v Mariboru pa do maksimalno 50 €/m2.
Bolj intenzivno se oglašujejo trgovski prostori na slabših lokacijah, ki se težje oddajo v najem - zato so povprečne oglaševane najemnine nižje od dejansko doseženih.
Največji najemni posel v letu 2018 v Ljubljani je bil oddaja trgovskih prostorov na Ameriški cesti v BTC: 480 m2 je bilo oddanih po 85 €/m2. Sledi oddaja 2.300 m2 trgovskih prostorov na Brnčičevi cesti po ceni 7,8 €/m2. Največja najemna transakcija v Mariboru pa je bila oddaja prodajnega salona na Avtomobilski ulici velikosti 1.160 m2 po ceni preko 10€/m2.
| Ljubljana | Maribor | |||||
| PRODAJA | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | ||
| EVIDENTIRANI POSLI | ||||||
| Povprečna prodajna cena | €/m2 | 1.500 | 1.620 | 330 | 730 | |
| Število prodajnih poslov | število | 47 | 47 | 13 | 22 | |
| Skupna površina prodajnih poslov | m2 | 5.800 | 4.200 | 6.400 | 2.700 | |
| Promet | mio.€ | 8,7 | 6,8 | 2,1 | 2,0 | |
| PONUDBA | ||||||
| Povprečna oglaševana cena | €/m2 | 2.060 | 2.020 | 650 | 830 | |
| Število oglasov | število | 40 | 38 | 29 | 31 | |
| Povprečna oglaševana površina | m2 | 9.100 | 6.400 | 6.600 | 5.000 | |
| Vrednost oglaševanih prodaj | mio.€ | 18,7 | 13,0 | 4,3 | 4,1 | |
Realizirane in oglaševane prodajne cene trgovskih nepremičnin v Ljubljani ostajajo stabilne, v Mariboru pa so podatki zaradi nizkega števila poslov s trgovskimi prostori manj zanesljivi. Večje transakcije s trgovskimi nepremičninami niso vedno zajete v predmetni statistiki.
Največja evidentirana transakcija v Ljubljana v letu 2018 je bila prodaja 165 m2 trgovskih površin na Cankarjevem nabrežju 1 po ceni 4.800 €/m2 oz. 790.000€. Drugih večjih prodaj ni bilo evidentiranih. V Mariboru je bila največja transakcija vredna 470.000 € - prodaja 765m2 trgovskih površin na Jadranski cesti.
INDUSTRIJSKI PROSTORI
| Ljubljana | Maribor | |||||
| NAJEM | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | ||
| EVIDENTIRANI POSLI | ||||||
| Povprečna najemnina | €/m2/mes | 3,9 | 5,2 | 1,5 | 1,9 | |
| Število najemnih poslov | število | 72 | 74 | 63 | 64 | |
| Skupna površina najemnih poslov | m2 | 35.000 | 25.000 | 75.000 | 81.000 | |
| Posli za nedoločen čas | % | 21% | 19% | 13% | 23% | |
| Povprečna doba najema | mesecev | 21 | 16 | 30 | 11 | |
| PONUDBA | ||||||
| Povprečna oglaševana najemnina | €/m2/mes | 5,3 | 5,5 | 4,0 | 3,4 | |
| Število oglasov | število | 102 | 84 | 16 | 15 | |
| Povprečna oglaševana površina | m2 | 72.000 | 84.000 | 14.000 | 14.000 | |
Trend rasti najemnin je viden tudi v segmentu industrijskih prostorov. V Ljubljani so se najemnine zvišale za ca. 0,5 €/m2 oz. ca 10%, enak trend je opaziti v Mariboru. Najemnine v Ljubljani tako ostajajo za ca. tri krat višje od najemnin industrijskih prostorov v Mariboru.
Podobno kot v segmentu pisarniških prostorov, pa se je obseg oddaj industrijskih prostorov v letu 2018 v Ljubljani zmanjšal, v Mariboru pa nekoliko povečal. Zaradi ugodnih cen najemni trg industrijskih nepremičnin v Mariboru ostaja večji kot Ljubljanski. Število transakcij je nespremenjeno.
Na strani ponudbe v letu 2018 ni bilo večjih sprememb: v Ljubljani ponudba industrijskih prostorov še naprej močno presega povpraševanje (oglašuje se trikrat več industrijskih površin, kot se jih letno odda), v Mariboru pa je situacija ravno obrnjena: oglašuje se bistveno manj industrijskih nepremičnin kot se jih letno odda v najem. V Ljubljani ostajajo oglaševane cene skoraj nespremenjene, v Mariboru pa je povprečna oglaševana najemnina v letu 2018 nekoliko nižja. V Mariboru v letu 2018 izstopa posel oddaje industrijskih prostor na Limbuški cesti velikosti 26.700 m2 po ceni 0,7€/m2.
| Ljubljana | Maribor | |||||
| PRODAJA | 2017 | 2018 | 2017 | 2018 | ||
| EVIDENTIRANI POSLI | ||||||
| Povprečna prodajna cena | €/m2 | 580 | 540 | 160 | 140 | |
| Število prodajnih poslov | število | 19 | 23 | 12 | 17 | |
| Skupna površina prodajnih poslov | m2 | 9.000 | 33.000 | 59.000 | 40.000 | |
| Promet | mio.€ | 5,1 | 18,0 | 9,6 | 5,8 | |
| PONUDBA | ||||||
| Povprečna oglaševana cena | €/m2 | 710 | 900 | 380 | 430 | |
| Število oglasov | število | 46 | 29 | 21 | 16 | |
| Povprečna oglaševana površina | m2 | 32.000 | 26.000 | 28.000 | 18.000 | |
| Vrednost oglaševanih prodaj | mio.€ | 22,7 | 23,6 | 10,8 | 7,6 | |
Poslov z industrijskimi prostori je razmeroma malo, vsi sklenjeni posli tudi niso evidentirani - zato je prikazana statistika nepopolna in manj zanesljiva. Statistika kaže na zmeren upad cen industrijskih prostorov v Ljubljani tako kot tudi v Mariboru. Največji evidentiran posel v Ljubljani je bila prodaja industrijskega kompleksa Mladinska knjiga ob Dunajski cesti v Ljubljani velikost 11.900 m2 za ca 300 €/m2. Promet z industrijskimi prostori je verjetno zaradi bistveno nižjih cen v Mariboru večji kot v Ljubljani, kjer še vedno primanjkuje sodobnih logističnih kapacitet.
Število oglasov in oglaševana površina industrijskih prostorov se je v letu 2018 občutno zmanjšala, sočasno pa so oglaševane ceno višje. To velja za Ljubljano kot tudi za Mariboru in nakazuje, da so se v letu 2018 s trgom uskladile tudi cene industrijskih nepremičnin.
NAJVEČJE TRANSAKCIJE
| Predmet nakupa | Kraj | Površina stavbe | Površina zemljišča | Prodajalec | Kupec | Kupnina brez DDV [€] | Datum transak. | ||
| Pisarniški | Tivoli center | Ljubljana | 8.000 | - | VB Nepremičnine | KD Skladi | 13.000.000 | apr.18 | |
| prostori | Stekleni dvori - Jug | Ljubljana | 8.700 | - | Centrice | KD Skladi | 12.700.000 | jul.18 | |
| NPU Dimičeva | Ljubljana | 10.600 | - | HETA | Delta Team | 7.300.000 | dec.18 | ||
| Del objekta, Trubarjeva | Ljubljana | 2.560 | - | - | CGS | 6.738.000 | okt.18 | ||
| Stekleni dvori - Sever | Ljubljana | 4.700 | - | KD Skladi | n.p. | 5.738.000 | apr.18 | ||
| Poslovni objekt Miklošičeva | Ljubljana | 4.400 | - | AHA Skupina, v steč. | Elements Skladi | 5.248.000 | jan.18 | ||
| Nama, Slovenska | Ljubljana | 1.900 | - | Republika Slovenija | Banka Slovenije | 3.800.000 | feb.18 | ||
| Trgovski | Trgovski centri 10x | Slovenija | 109.000 | - | Mercator | Supernova Holding | 116.600.000 | okt.18 | |
| prostori | Trgovski centri 3x | Maribor, Krško, Ptuj | 22.000 | - | MID Group | Immofinanz AG | 90.500.000* | nov.18 | |
| Trgovski center - Arcadia | Domžale | 11.000 | - | MID Group | KD Skladi | 16.200.000 | okt.18 | ||
| Trgovski center | Slov. Bistrica | 3.385 | - | CP Nepremičnine | Lidl | 4.500.000-5.000.000 | feb.18 | ||
| Trgovski center - Velenjka | Velenje | 31.000 | - | WG Projektiranje | Erste Bank | - | dec.18 | ||
| Industrijski | Območje nekdanjega Litostroja | Ljubljana | - | 73.000 | Litostroj Jeklo (DUTB) | LTH Castings/Ulitki | 11.500.000 | nov.18 | |
| prostori | Logistični objekt Goodyear | Kranj | 17.900 | 30.800 | Immorent Epsilon | Mlado | 5.200.000 | jul.18 | |
| Industrijski kompleks, Celovška | Ljubljana | 2.800 | 13.400 | A1 nepremičnine | Davidov hram | 5.030.000 | nov.18 | ||
| Industrijski objekt, Tržaška | Ljubljana | 8.700 | 17.000 | Semenarna | Geoprodukt | 4.500.000-5.000.000 | okt.18 | ||
| Industrijski objekt, Limbuška | Maribor | 31.000 | 53.800 | Pololes pohištvo,v steč. | Gorenje | 3.675.000 | jun.18 | ||
| Mladinska knjiga, Dunajska | Ljubljana | 11.900 | 4.900 | Elsner | Glen | 3.650.000 | apr.18 | ||
| Inudstrijski prostori, Brnčičeva | Ljubljana | 5.450 | 3.400 | Nep Trade | n.p. | 3.494.000 | maj.18 | ||
| Industrijski objekt | Pivka | 8.700 | 32.100 | Verde Proizvodnja | RZ Pellets | 3.178.000 | feb.18 | ||
| Hoteli | San Simon Resort | Izola | 406ležišč | Hoteli Bernardin | KAD/Modra zavaroval. | ca.10.000.000 | nov.18 | ||
| Hotelski del Šumija | Ljubljana | 151 sob | KD Kvart | Brtprule | 9.000.000 | sep.18 | |||
| City Hotel | Ljubljana | 204 sob | Elephant Group | Družini Tatić/Sikima | n.p. | apr.18 | |||
| Parkirne hiše | Parkirna hiša Šentpeter | Ljubljana | 472 PM | - | Reitenburg | List Slopark | 14.550.000 | feb.18 | |
| Parkirna hiša City | Maribor | 810 PM | - | F City | GMG Naložbe | 4.500.000 | jun.18 | ||
| Parkirna hiša Modri Kvadrat | Ljubljana | 396 PM | - | Parks 1 | Nakamoto investicije | n.p. | apr.18 | ||
| Ostalo | Marina Portorož | Portorož | - | - | DZS | Avantura Holding/Glen | ca.21.000.000 | okt.18 | |
| Arena Bonifika, deli objekta | Koper | 7.300 | - | - | n.p. | 3.809.000 | apr.18 | ||
| Golf igrišče Cubo | Smlednik | 1.800 | 41.900 | Sberbank | Cubo Golf | 3.739.000 | apr.18 | ||
| Stanovanjska hiša Golovec | Ljubljana | 900 | 3.100 | Fizična oseba | Fizična oseba | 3.142.500 | jul.18 | ||
| Zemljišča | Zemljišče ob Šmartinski cesti | Ljubljana | - | 12.700 | Imobilia GBK | Kostak | 4.130.000 | maj.18 | |
| Zemljišče poslovna cona Brnik | Brnik | - | 57.600 | Raiffeisen Leasing | Iskra mehanizmi | 4.034.000 | nov.18 | ||
| Zemljišče ob Šmartinski cesti | Ljubljana | - | 6.200 | Zavarovalnica Triglav | Trgograd | 3.771.000 | jul.18 | ||
| Zemljišče pri Celovških dvorih | Ljubljana | - | 7.000 | DUTB | Corwin | 2.700.000 | mar.18 | ||
| *Cena vključuje 8 centrov v Sloveniji, Hrvaški in Srbiji s skupno površino 68.000m2 | |||||||||
| Vir: Trgoskop, Zemljiška knjiga, Dnevni tisk, GURS, interni viri | |||||||||
V Sloveniji je bilo leto 2018 relativno veliko večjih nepremičninskih transakcij. Največje transakcije so se zgodile na področju trgovskih centrov: izstopa transakcija nakupa 10 Mercatorjevih nakupovalnih centrov po principu sale&lease back s strani Supernova Holding za ceno 116 mio.€. Sledita nakupa 8 nakupovalnih centrov s strani skupine Immofinaz in nakup nakupovalnega centra Arcadia s strani KD Skladov.
Sicer so bili slovenski nepremičninski skladi s KD Skladi na čelu v letu 2018 zelo aktivni, le-ti so investirali v več investicijskih nepremičnin s fiksnim denarnim tokom. Na trgu so se kot pomembni investitorji prvič pojavili tudi IT/kripto podjetja, ki so svoje presežke vlagala v nepremičnine (Mlado, Brtprule, Nakamoto,...). Hit leta so bili tudi nakupi večjih parkirnih hiš v Ljubljani in Mariboru.
Pomembni investitorji so bila tudi podjetja s tujim lastništvom (Supernova Holding, Immofinanz, Elements Skladi, List Slopark, Corwin, Cubo Golf), ki so pretežno vlagala v investicijske nepremičnine in manj v razvojen projekte. Investicij v nakup zemljišč za razvoj novih projektov je bilo razmeroma malo.
Kar nekaj podjetji je tudi kupovalo nepremičnine (predvsem industrijske) za lastne potrebe oz. svojo osnovno dejavnost, npr. LTH Castings/Ulitki, Geaprodukt, Gorenje ipd.
Največja zabeležena transakcija stanovanjske hiše je bila prodaja stanovanjske hiše na Golovcu za ceno preko 3 mio.€.
VIRI IN METODOLOGIJA IZRAČUNA
-„Evidentirani posli“ so povzeti po evidenci trga nepremični preko aplikacije Trgoskop.
-Vsi posli so prečiščeni, neprimerljivi posli so izločeni.
-Upoštevane so samo transakcije na prostem trgu vključno s prostovoljnimi javnimi dražbami.
-V najemnih poslih so zajeti vsi primerljivi najemni posli: z in brez obratovalnih stroškov ter opremljeni in neopremljeni.
-Vse vrednosti so brez DDV.
-Upoštevane so evidentirane „pogodbene površine“. Parkirišča, arhivi, skladišča in druge pomožne površine so pri statistiki pisarniških prostorov prilagojene s faktorjem 0,5.
-Posredne prodaje nepremičnin preko prodaj deležev družb niso zajete (niso predmet evidence trga nepremičnin).
-„Ponudba“ je povzeta na koncu vsakega polletja po javno objavljenih oglasih spletnega portala www.nepremicnine.net.
-Morebitni večkratni/ponavljajoči oglasi iste nepremičnine niso izločeni.
Informacije vsebovane v tem poročilu so pridobljene iz virov za katere menimo, da so zanesljivi. RE/MAX Commercial ne more prevzeti odgovornosti za njihovo pravilnost. Uporabnikom poročila svetujemo, da se pred sprejemanjem odločitev na osnovi tega poročila posvetujejo s strokovnjaki.
LJUBLJANA, MAREC 2019
povezava na celotno pdf poročilo: Poročilo2018.pdf