MAKROEKONOMSKI OKVIR
Gospodarski obeti se izboljšujejo, za leto 2021 se pričakuje 6,1-odstotno rast BDP. Razlogi za visoko rast so predvsem: višje napovedi v mednarodnem okolju, hitrejše rasti aktivnosti od pričakovane ter ob nadaljnjem prilagajanju podjetij in potrošnikov spremenjenim razmeram. Po lanskem padcu aktivnosti se letos nadaljuje okrevanje dejavnosti. Ugodna so gibanja v izvozu in uvozu, med investicijami se krepijo zlasti naložbe v opremo in stroje, raste trgovina, postopno okrevajo tudi gostinske in nastanitvene storitve ter ostale dejavnosti. Krepi se zasebna potrošnja. Poleg rasti razpoložljivega dohodka jo spodbuja tudi delno sproščanje prihrankov, ki so se lani močno povečali. V predelovalnih dejavnostih in gradbeništvu ter povezanih storitvah bo raven aktivnosti iz leta 2019 večinoma dosežena že letos, podobno velja tudi za investicije in mednarodno menjavo. Ostale storitve in zasebna potrošnja, ki jih je epidemija bolj prizadela, pa bodo svojo predkrizno raven večinoma dosegle naslednje leto, z izjemo storitev povezanih s turizmom.
Letos se pričakuje 0,8-odstotno rast zaposlenosti in 11-odstotno znižanje povprečnega števila brezposelnih. Epidemične razmere ostajajo negotove, s tem pa so povezana tudi največja tveganja za uresničitev napovedi.
Cene življenjskih potrebščin, ki so se leta 2020 znižale, so se leta 2021 zvišale in se bodo zvišale tudi v letu 2022. Največ so k inflaciji prispevale cene energentov ter postopno tudi cene neenergetskega industrijskega blaga. Razlogi za to so: visoke cene surovin, ozka grla v proizvodnji, večje povpraševanje, višji stroški in drugačnih sezonskih gibanj cen v določenih skupinah proizvodov. Vir: Zimska napoved gospodarskih gibanj 2021, UMAR.
Število izdanih gradbenih dovoljenj za stanovanjske in nestanovanjske stavbe se je po več letih nazadovanja v letu 2021 močno povečalo. Površina stanovanjskih stavb, za katero so bila izdana gradbena dovoljenja v letu 2021, se je povečala za 23% za nestan. stavbe celo za 29%. Povečanje površin nestan. stavb, za katero so bila izdana gradbena dovoljenja, gre predvsem na račun večjega števila načrtovanih pisarniških in upravnih stavb (+176% rast v primerjavi z letom 2020). Podatki o dokončanju stavb za leto 2021 še niso na voljo. V letu 2020 je bilo zaznati povečanja dokončanja stanovanjskih površin (+4%) ter zmanjšanje nestan. površine (-14%). V letu 2021 se je nadaljeval trend upadanja obrestnih mer tako za stanovanjska posojila – upad fiksne obrestne mere iz 2,7% na 2,4% – kot tudi za dolgoročne kredite pravnim osebam nad milijon evrov – upad fiksne obrestne mere iz 1,8% na 1,6%. Razlog so verjetno manjše investicije in posledično manjše povpraševanje po kreditih ob istočasno povečanem prisilnem varčevanju. Trend upada se verjetno ne bo nadaljeval. Vir: SURS in Banka Slovenije
PISARNIŠKI PROSTORI
Ponudba
V ponudbi je malo sodobnih pisarniških prostorov. Povprečna starost oglaševane ponudbe pisarne je nad 50 let. Na trgu primanjkuje sodobnih prostorov z dobro prometno povezavo, parkirnimi mesti in nizkimi obratovalnimi stroški. Pomembnejše načrtovane gradnje pisarniških prostorov sta projekta ob Vilharjevi (Corwin) in pisarniški prostori znotraj projekta Schellenburg . Na prodaj je več večjih pisarniških sklopom. Povprečna oglaševana najemnina je več let stabilna in se giblje okoli 11 €/m2 ter malo nižje v Mariboru. Povprečna oglaševana površina pisarn v Ljubljana je 258 m2, v Mariboru pa 315 m2.
Povpraševanje
V povprečju se v Ljubljani oddajajo pisarniški prostori velikosti cca. 140 m2, v Mariboru pa 70 m2. Povprečno dosežene najemnine so stabilne in se gibljejo v Ljubljani v rangu 10 €/m2 ter v Mariboru 7€/m2. Največja najemna posla površine 6000 in 9000 m2 sta bila sklenjena v pisarniških objektih na Dunajski ceste, po ceni 10,3 oz. 10,4 €/m2, V Mariboru evidentiranih najemov pisarn nad 500 m2 ni bilo. Najvišja najemnina v Ljubljani je bila dosežena na Čopovi ulici – oddaja pisarn za poslovanje s strankami za 45,9 €/m2 za prostor velikosti 145 m2. Najdražja transakcija v Mariboru pa je bila oddaja 29 m2 pisarna na Partizanski ulici po ceni 31 €/m2.
V Ljubljani so bile štiri večje transakcije prodaj pisarniških prostorov nad 1 mio. €: Na cesti v Mestni log in Kotnikovi po 1400 €/m2, Vodovodni cesti po 1300 €/m2 in na Dunajski-WTC po 1800 €/m2. Največja transakcija v Mariboru je bila prodaja 186 m2 pisarn po ceni 1230 €/m2. Najvišja dosežena prodajna cena za pisarno v Ljubljana je bila 3340 €/m2 za manjšo pisarno 32 m2 na Kersnikovi ulici. Najvišja prodajna cena v Mariboru pa je bila 2000 €/m2 za pisarno velikosti 90 m2. Pisarniški trg v Ljubljani je daleč najbolj razvit in likviden v Sloveniji.
NAJEMNINE – PISARNE |
| Ljubljana | Maribor |
Najkvalitetnejše pisarne (A) | €/m2/mes | 15-20 | 10-16 |
Povprečne pisarne (B) | €/m2/mes | 10-12 | 6-9 |
Pisarne nižje kakovosti (C) | €/m2/mes | 4-8 | 2-5 |
TRGOVSKI PROSTORI
Ponudba
V letu 2021 je Slovenija končno pričakala otvoritev IKEA centra velikosti cca. 22.000 m2. V letu 2022 bo odprt razširjen in prenovljen nakupovalni center Supernova Rudnik. Že vrsto let pa ja načrtovanih več nakupovalnih centrov: Emonika, Stožice ipd. Nakupovalni centri so v pretežni lasti velikih trgovskih verig ali velikih nepremičninskih skladov. Veliko število trgovskih prostorov je v zadnjih letih zamenjalo lastnike. Javno se oglašuje zelo malo kvalitetnih trgovskih površin, večino transakcij (najemnih in prodajnih ) se opravi brez javnega oglaševanja. Povprečna oglaševana površina je sicer 170 m2.
Povpraševanje
Najemne pogodbe, predvsem v trgovskih centrih, so sklenjene za daljše časovno obdobje (od 5 let do 15 let in več) in niso vedno zajete v javno dostopnih statistikah. Večji evidentirani posli (nad 200 m2) so bili sklenjeni večinoma za trgovske površine v BTC po cenah med 5 in 20 €/m2. Manjše površine v BTC so se oddale tudi po 50 €/m2 in celo 75 €/m2. Največja najemna transakcija je bila realizirana v Cityparku: oddaja 200 m2 trgovskega prostora po 30 €/m2. V centru mesta Ljubljane so bile realizirane najemnine do 30 €/m2. Višina močno variira v odvisnosti od lokacije in velikosti trgovskih prostorov. Največja evidentirana najemna transakcija v Mariboru je bila oddaja 900 m2 površin v Merkur centru v Razvanja po cen 9,5 €/m2. Sicer je bilo v Mariboru evidentiranih nekaj oddaj v trgovskih centrih – pretežno med 10 do 25€/m2, v centru mesta pa za manjše površine tudi do 40 €/m2.
Večjih transakcij v Ljubljani in Mariboru s trgovskimi prostori v letu 2021 ni bilo. Največja je bila transakcija prodaje Tuš Supermarketa v Mariboru po ceni 540.000 € oz. 640 €/m2 in prodaja dveh manjših lokalov v centru mesta Ljubljane za 350.000€ (5500 €/m2 oz 2200 €/m2). Promet s trgovskimi površinami (v Ljubljani in Mariboru) je v letu 2022 močno padel: v Ljubljani iz 44 mio.€ v letu 2019 na le 4 mio.€ v letu 2021.
NAJEMNINE – TRGOVSKI PROSTORI | Ljubljana | Maribor | |
Nakupovalni centri | €/m2/mes | 8-50 | 6-25 |
Središče mesta | €/m2/mes | 10-30 | 7-12 |
Ostale lokacije | €/m2/mes | 4-10 | 3-7 |
INDUSTRIJSKI PROSTORI
Ponudba
Ponudba industrijskih prostorov je v Ljubljani pretežno omejena na obstoječe industrijske objekte, večinoma starejšega datuma in funkcionalno zastarele. Zaradi dragih zemljišče v Ljubljani se večina novih industrijskih objektov gradi izven glavnega mesta, v bližini avtocestnih priključkov (Brnik, Šenčur, Vodice, Grosuplje, Arja Vas, Sežana,…). Industrijske prostore investitorji praviloma gradijo za lastne potrebe in ne za trg. Za najem ali za prodajo je zato na voljo le zelo malo sodobnih industrijskih prostorov. Največji oglaševan sodoben industrijskih objekt za najem se nahaja v Hočah.
Povpraševanje
Povprečno najeta površina v Ljubljana je bila 425 m2, v Mariboru pa 700 m2. Povprečne dosežene najemnine industrijskih prostorov v Ljubljani znašajo 5,1 €/m2, v Mariboru pa 2,7 €/m2. V primerjavi s prejšnjim leto so se najemnine statistično malenkostno zvišale. Največji evidentiran najemni posel industrijskih površin je bil sklenjen na Rudniku v Ljubljani – in sicer najem skladiščnih prostorov velikosti 6.200 m2 po ceni 3,5 €/m2. Sledi skladiščni objekt v Črnučah velikosti 5.400 m2 po ceni 3 €/m2. Največji najemni posel v Mariboru je bil najem 2.400 m2 industrijskih prostorov po ceni 2,2 €/m2.
Evidentiranih prodajnih transakcije je bilo v celem letu 2021 malo: v Ljubljani 10 in v Mariboru le 6, povprečna prodana površina pa je bila 675 m2. Največji prodajni posel industrijskih prostor v Mariboru je bila prodaja 2.200 m2 velikih, sicer dejansko prodajnih prostorov, na Jadranski cesti po ceni 650 €/m2. Sledi prodaja 1.500 m2 industrijskih prostorov v Pobrežju po ceni 516 €/m2. Največji prodajni posel v Ljubljani pa je bila prodaja industrijskih prostorov v Stegna velikosti 1.200 m2 po ceni 748 €/m2. Statistično gledano so se cene industrijskih prostorov v Mariboru sicer zelo povečale, vendar zaradi nizkega števila transakcij dejanske rasti ni možno potrditi.
NAJEMNINE – INDUSTRIJSKI PROSTORI | Ljubljana | Maribor | |
Sodobni skladiščni prostori | €/m2/mes | 7-9 | 4+ |
Povprečni skladiščni prostori | €/m2/mes | 3-6 | 2-3 |
NAJVEČJE TRANSAKCIJE V SLOVENIJI V LETU 2021
V letu 2021 so bile največje nepremičninske transakcije izvedene s trgovskimi centri, podobno kot v lanskih dveh letih. Lastništvo je zamenjalo vrsto trgovskih centrov Tuš in Mercator. Prodajalci so bili pretežno nepremičninske družbe trgovskih podjetji, kupci pa nepremičninski skladi. Nekaj transakcij trgovskih centrov je bilo izpeljanih tudi med finančnimi skladi. Največje transakcije s poslovnimi prostori so se v lanskem letu vršile v Celju in Novi Gorici. Največji transakciji sta bili prodaji poslovnih prostorov s strani DBS in DUTB. Sicer je bilo leto 2021 zelo uspešno za DUTB, ki je v lanskem letu uspel prodati vrsto večjih nepremičnin: od poslovnih prostorov v EDA centru, nasedli stanovanjski projekt v Vrtojbi do vrste zemljišč za razvoj v Ljubljani, Mariboru in Kranju. Industrijskih prostorov se je prodalo zelo malo – le tri v vrednosti nad milijon evrov. Preteklo leto je bila evidentirana samo ena transakcija hotela / nastavi-tvenega objekta v Fiesi. Nepremičninski sklad ZPIZ je leta 2021 pridobil dve večji stanovanjski nepremičnini v Mariboru in Radljah ob Dravi. Sicer je lastnike zamenjalo tudi kar nekaj večjih luksuznih vil v vrednosti nad milijon evrov.
V lanskem letu je bilo prodanih tudi nadpovprečno število stavbnih zemljišč velike vrednosti. Omenili smo že uspešne prodaje DUTB. Med večje transakcije sodi tudi prodaja 5 ha velikega zemljišče pri letališču Brnik s strani Raiffeisen Leasing d.o.o. Romunski družbi LOG One.
VIRI IN METODOLOGIJA IZRAČUNA:
- Makroekonomski podatki so povzeti po SURS in jesenske napovedi gospodarskih gibanj UMAR (december 2021).
- „Evidentirani posli“ so povzeti po evidenci trga nepremičnin preko aplikacije Trgoskop.
- Vsi posli so prečiščeni, nelogični in neprimerljivi posli so izločeni.
- Upoštevane so samo transakcije na prostem trgu.
- V najemnih poslih so zajeti vsi primerljivi najemni posli: z in brez obratovalnih stroškov ter opremljeni in neopremljeni.
- Vse vrednosti so brez DDV.
- Posredne prodaje nepremičnin preko prodaj deležev družb niso zajete (niso predmet evidence trga nepremičnin).
- „Ponudba“ je povzeta na koncu vsakega polletja po javno objavljenih oglasih spletnega portala www.nepremicnine.net.
- Morebitni večkratni/ponavljajoči se oglasi iste nepremičnine niso izločeni.
Informacije vsebovane v tem poročilu so pridobljene iz virov za katere menimo, da so zanesljivi. RE/MAX Commercial ne more prevzeti odgovornosti za njihovo pravilnost. Uporabnikom poročila svetujemo, da se pred sprejemanjem odločitev na osnovi tega poročila posvetujejo s strokovnjaki.
